Где и как узаконить перепланировку квартиры?

Вы стали счастливым обладателем долгожданной квартиры. И решили улучшить ее планировку. Что необходимо знать, чтобы не столкнуться в дальнейшем с проблемами?
Прежде всего, надо понимать, что входит в понятие «перепланировка».

Перепланировка – это любые переделки внутренних перегородок квартиры, а также перенос «мокрых зон» (кухни, с/у) на место жилых комнат.
А изменения в электрическом и/или санитарно-техническом оборудовании и инженерных сетях называется переустройством.
И то, и другое необходимо согласовать и внести в технический паспорт.

Можно изменять

Давайте разберемся, какие изменения в планировке разрешены:
Если вы счастливый обладатель электрической плиты и стена между кухней и гостиной не несущая, можете сделать арку или раздвижную или распашную дверь.

Но помните: даже не несущую стену сносить полностью нельзя.

А если стена несущая, необходимо произвести усиление конструкции.
• Увеличить площадь ванной коридором.
Вы должны обеспечить сток воды: уровень пола с/у должен быть ниже коридора на 3 см.
• Перенести водяной бак стояка, сохраняя угол слива. И протянуть к нему новые трубы.
• Сделать арку на балкон. Но ее ширина не должна превышать 1 м.

Нельзя менять

• Категорически запрещен снос несущих конструкций здания. Это может привести к разрушению. И нести угрозу безопасности и жизни других людей.
• Если плита газовая, запрещается объединять кухню с гостиной.
• Увеличивать площадь балкона за счет жилых комнат – гостиной и/или спальни.
• Переносить батареи центрального отопления на балкон.
• Использовать общедомовое отопление для оборудования теплого пола.
• Переносить с/у в жилую комнату.

Любые изменения – перепланировку и/или переустройство – необходимо узаконить еще во время планирования. Незаконные изменения могут доставить проблемы в будущем: при передаче квартиры по наследству, вступлении в права наследования, продаже (особенно по ипотеке или материнскому капиталу).

Оформление перепланировки

Оформление документов на перепланировку проходит в несколько этапов:
1. Вы приносите в проектно-техническое бюро дизайн-проект предполагаемых изменений. Не забудьте:

• технический Паспорт;
• выписку из ЕГРН.

Для обследования и обмера помещения к вам пришлют инженера.
По результатам обследования будет оформлен Проект (2 экз.). К нему необходимы:

• Договор об авторском надзоре;
• Акты выполненных скрытых работ;
• Заключение о техническом состоянии дома и о возможностях изменений в планировке;
• Согласование с управляющей компанией (при необходимости).

2. Одобрение получено!
Следующий шаг: оформление в местной Администрации Заявления на согласование на перепланировку.
Для этого предоставьте:

• Проект предстоящей перепланировки с техническим заключением и Договором об авторском надзоре;
• технический Паспорт (сроком менее 5-ти лет);
• документы, устанавливающие право собственности;
• согласие на перепланировку всех собственников (включая несовершеннолетних), заверенное у нотариуса;
• если квартира в социальном найме, согласие всех проживающих;
• если перепланировка внесет изменения в общедомовую собственность, возьмите Решение общего собрания о разрешении внесения изменений в План дома.

Специалист составит расписку с перечислением принятых документов и тех, что Администрация будет запрашивать.
На всю процедуру уйдет 45 дней.

3. Перепланировка разрешена. В Администрации вам выдадут Согласование с указанием срока действия: как правило, он составляет год. Ремонт необходимо сделать за это время.
Об окончании работ вы должны известить Инспекцию, подав документы:

• Заявление на оформление Акта завершения работ;
• Договор с проектным Бюро (копия);
• документ об авторском надзоре;
• Журнал с перечислением произведенных работ и перечнем исполнительных и технических документов.

На объект приедет комиссия:

• инженер из отдела архитектуры;
• управляющий жилым комплексом.

Во время приема объекта должны присутствовать:

• представитель Бюро, составивший Проект на перепланировку;
• бригадир строителей, делавших ремонт.

Комиссия составляет Акт о приеме с подписями:

• заявителя (хозяин квартиры);
• инспектора из Администрации;
• начальника Архитектурного Отдела;
• автора Проекта из Бюро

Акт составляют в 3-х экземплярах.

4. И последний этап: оформление нового технического Паспорта. Подавайте в БТИ:

• Акт о приеме работ;
• выписку ЕГРН;
• паспорт.

Инженер БТИ зафиксирует на месте изменения планировки.
Через 10 дней вам выдадут технический Паспорт.

Как быть, если бывший хозяин сделал перепланировку без согласования с официальными органами?
При покупке квартиры проверяйте в БТИ, соответствует ли реальная планировка техническому плану.

Читайте также

Изучение различных конструктивных элементов зданий – основные цели

Как узаконить перепланировку?

А если вы получили квартиру в наследство. И вступив в права, узнали, что планировка изменена и официально не оформлена.
Как быть? Что делать, чтобы узаконить изменения?
1. Вызывайте специалиста БТИ.
Инженер сделает необходимые замеры и внесет изменения в бланк технического паспорта. Поставит печать. И выдаст заключение о целости несущих стен.
2. Обследование произведено. Подавайте Заявление на согласование в Архитектурный Отдел / Жилищную Инспекцию.
3. Комиссия отказалась согласовать изменения в планировке? Обращайтесь в суд.
Вместе с исковым Заявлением подайте:

• официальный Отказ на согласование перепланировки;
• старый технический Паспорт и новый с внесенными изменениями;
• планы квартир этажом выше и этажом ниже (запрашиваются в бюро инвентаризации);
• выписку ЕГРН.

Суд назначает новую экспертизу. Комиссия оценивает соответствие помещения нормативам: строительным, пожарным и санитарным.
Нарушения не найдены. Инспектор подписывает Акт о перепланировке.
А если выявлены, их отмечают в Акте. И все незаконные переделки необходимо устранить.
После окончания работ прораб должен выдать Акты произведенных работ. Вы предъявите их в апелляционную Комиссию.
4. Когда суд узаконит перепланировку, оформляйте технический Паспорт и изменения в записях ЕГРН.
Вам могут отказать в оформлении изменений в планировке если:

• задеты несущие стены;
• нарушены технические нормативы (кухня и/или ванная перенесены на место комнаты);
• не позволяет состояние дома (аварийное);
• здание – памятник культуры и охраняется законом;
• реальная перепланировка не соответствует заявленному проекту.

Автор: строительный эксперт Абдумомунов Н.И.